2017中國樓市十大關鍵詞
發布時間：2017/12/29 17:54:29 瀏覽次數：10193 來源： 中房網 cjjt-fdc
2017年，有人總結這一年為銷售“大年”，也有人說它是住房租賃“元年”，還有說它是中國樓市的“降溫”之年。這一年，中國樓市密集出臺房地產調控政策的程度史無前例。而年內超過250余次調控的背后，是對房地產行業格局的重構與住房制度變革。
按照慣例，我們一起盤點2017，為您梳理了以下10個關鍵詞，帶您一起回顧中國樓市這不平凡的一年。
1、房住不炒
“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念2016年底在中央經濟工作會議中首次被提出。今年從“兩會”到“十九大”，高層會議多次重申這一定位，始終強調住房的居住屬性。“房住不炒”預示著政府目前對樓市發展把控的方向，表明政策取向將朝著繼續打擊投機、防止熱炒與抑制房地產泡沫的方向深入推進；未來中長期，樓市不再向炒房客敞開大門。
而深化住房制度改革，需要緊扣“房住不炒”定位，建立房地產市場健康發展的長效機制。從去年中央經濟工作會議提出要“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，今年的會議則表述為要“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”。從“研究建立”轉變為“完善促進”，表明“房地產長效機制”已經由理論層面進入到了實踐層面。值得注意的是，房地產長效機制的建設需要多方長期努力。如何平衡各個市場主體，是未來長效機制能否真正落地的重點所在。
2、住房租賃
最近1年多時間里，全國有超過12個省份逾50個城市，出臺了有關租賃的政策內容。此外，今年7月住建部會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，年底結束的中央經濟工作會議更是把發展住房租賃市場提升到了一個新的高度。
隨著政策的利好，住房租賃市場成為投資的新風口。一些標桿房企不斷加碼長租公寓及其相業務布局，除萬科以外，碧桂園、龍湖等大型房地產企業均紛紛入局。據不完全統計，迄今為止，國內排名前30位的房地產商，1/3以上已通過不同形式布局長租公寓。此外，大量獨立品牌的創業項目也不甘示弱，做好了深耕這一板塊業務的準備。還有以阿里為代表的互聯網巨頭宣布參與地方租賃平臺建設，還有一些大型金融企業或相關支付平臺與房企或地方職能部門簽署合作協議，提供金融支持并加速租賃市場發展。土地市場方面，包括北京、上海等一些城市在推進“租售并舉”的住房體系上先行一步，加快土地供給節奏，調整土地供給結構，從增量土地市場出發增加租賃土地供應。未來包括土地供給、市場監管在內的房地產政策，還將進一步向租賃市場傾斜。易居房地產研究院近日發布的報告指出，預計未來10年將是我國租賃市場快速發展的階段。據其測算，到2027年全國城鎮租賃市場租金收入將達到3.9萬億元。由此可見，不管是政策層面，還是投資方向，“住房租賃”都將成為2018年的熱點詞。
3、限
今年以來，中國樓市可謂迎來史上最為密集的調控年。據不完全統計，截至12月13日，年內全國房地產調控政策發布接近110個城市與部門（縣級以上），發布的調控政策次數多達250次以上，僅北京一個城市發布的各類型房地產調控政策就超過30次。
今年的樓市調控從范圍、手段和頻率上來看，確實與以往相比力度空前。調控政策除了以往的“限購、限貸、限價”以外，更是新增了“限售、限商”內容。至此，全國樓市開啟了“五限時代”。其中，“限商”作為本次調控新內容，今年3月北京住建委發文調控商辦市場，提出商辦類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途，全面叫停“商改住”。隨后，廣州、上海、深圳等熱點城市跟進。按照上述政策，不僅限制了個人對商辦類物業的購買和轉讓，也對該類物業審批建設提出要求。
“限售”作為今年房地產調控的另一新標簽，使用范圍更廣。限售政策最早現于北京的“3·17”新政，政策規定企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。此后，廈門于3月發布通知規定新購買住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。廣州“3·30”新政也同樣提出了新購住房滿兩年方可轉讓的要求。此后，不少房地產熱點城市陸續跟進。珠三角地區的珠海、惠州、東莞等地同樣頒布限售令。到了9月下旬，包括石家莊、長沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、桂林的多個城市開啟限售。據克而瑞研究中心統計顯示，截至目前，國內已有46個城市相繼落地限售令。
4、收并購
隨著行業競爭日趨激烈，房地產行業正進行一場前所未有的大洗牌。在這其中，房地產領域的并購重組也日趨激烈，從今年各大產權交易所掛牌情況來看，房地產類標的物明顯增多。隨著近年來土地市場招拍掛條件日趨苛刻，地價逐漸上漲，以融創中國、泰禾、陽光城等為代表的房企轉而選擇并購。在這其中最典型的案例當屬今年7月萬達作價631億元，將旗下的文旅和酒店項目售予融創、富力。這場合作規模之大、影響力之強的收購也是有史以來房地產領域規模最大的并購交易，被稱為“世紀交易”。同樣大手筆的還有萬科，今年6月底，萬科在公開拍賣中以551億元拿下廣信資產包。7月，萬科又聯合其他財團以116億美元(約790億人民幣)收購了新加坡上市公司物流巨頭普洛斯。9月，泰禾集團發布公告稱，以31.79億元收購沃得寶華100%股權。同樣，近年來被貼上并購標簽的還有陽光城。年報顯示，2016年陽光城新增計容建面977.8萬平方米，其中85.5％來自并購。進入2017年，陽光城進一步加大并購力度，先后收購佛山禪城區綠島湖壹號項目、上海靜安寺商圈君御豪庭項目、北京密云區君山別墅項目等優質資源。后續，陽光城又收購了武漢中華城項目、成都半山艾馬仕等項目。
據統計，地產行業內部整合是目前并購的主流，在地產企業規模和儲地戰爭中，為降低成本、控制風險，大多房企更傾向于在存量市場進行收并購。隨著市場集中度的進一步提升，“以大吃小”仍將是未來并購市場的主流。
5、千億
盡管今年以來政策調控持續收緊，但對于房地產行業來說仍然是個“大年”。據公開信息顯示，今年前11個月碧桂園實現合同銷售金額約5342.7億元，中國恒大前11個月銷售額達4704億元，萬科前11個月銷售4676.5億元。國家統計局數據顯示，1-11月份全國商品房銷售額115481億元，增長12.7%。從目前情況來看，中國房地產市場銷量再創新高沒有任何懸念，房企三巨頭均有望在今年進入5000億時代。
此外，根據克而瑞研究中心此前發布的《2017年1-11月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示，截至今年11月底千億房企已達14家。而2016年全年達到千億銷售金額的房企為12家。臨近年末，仍有部分房地產企業具備沖擊千億的可能，2018年，沖擊千億更將成為眾多追求規模的大中型房企的不二選擇。
6、共有產權
今年以來，北京公布的共有產權房政策在社會上引起不小的影響。9月30日，北京共有產權房政策正式實施，方案同時明確今后5年將完成25萬套共有產權住房供地。事實上，北京試點共有產權住房并非個例，上海曾在幾年前展開過試點。據住建部今年9月14日公布的信息，截至2016年底，上海已供應共有產權保障住房8.9萬套，并明確了下一步發展的目標。此外，煙臺市住建局12月召開新聞發布會稱，將在山東省內地級市中率先推出首批1476套共有產權住房。
今年9月，住建部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。
7、去杠桿
長期來看，去杠桿是我國經濟轉向高質量發展階段的重要抓手，也是轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的重要工具之一，中國金融去杠桿的工作也在持續推進。從住房方面來看，居民高杠桿購房的局面并未實質性扭轉，住戶部門中長期貸款占新增貸款比重長期高位運行。這也側面印證居民貸款很大一部分還是用于購房消費，房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口。
在加強金融監管的大背景下，房地產市場去杠桿正加快推進。首付貸成為重點監管對象，銀行業金融機構開展自查工作，重點檢查“消費貸“、”經營貸“、”房抵貸“等資金流向，各地全面叫停金額超100萬元或期限超10年的消費貸。與此同時，熱點一二線城市相繼上調房貸利率，折扣利率近乎絕跡，房貸利率均在基準利率基礎上有不同比例的上浮。
8、房地產稅
近年來，關于房地產稅的話題一直備受關注。從年初兩會前后，各界探討房地產稅出臺時間表，到年末的高層官員發聲房地產稅改革，房地產稅這個關鍵詞在2017年始終在刷存在感。
對于房地產行業最為關注的房地產稅將如何改革？財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》一書中的《加快建立現代財政制度》文中指出，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，這算是明確了未來房地產稅的計稅依據，即“評估值”。據了解，這也是官方首次明確地產稅的計稅依據，但目前房地產稅的征收細節還沒有透露。人民日報近日發文稱，房地產稅立法，需要“七步走”。目前，房地產稅立法走到了哪一步？答案是：正處在第一步起草階段，倉促出臺的可能很小。由此可見，未來“房地產稅”這個關鍵詞仍將會占據各大媒體頭條的位置。
9、房價
全國房價普漲的情況在今年被打破了，房地產調控的因城施策也讓全國房價呈現出了不同走勢。其中一些熱點城市房價在3月份相繼出臺嚴厲的調控政策后便開始止漲，進入下半年，上述城市房價則紛紛進入下降通道。尤其是在二手房領域，據粗略統計，北京、深圳等區域的房價跌幅甚至超過20%。截至11月底，北京二手房價格跌幅更是連續7個月領跌全國。而新房方面，則受到政府限令限價影響，繼續保持平穩。
與熱點城市相比，絕大多數三四線城市在去庫存政策的引領下，年內房價持續飄紅。不過，值得注意的是，隨著去庫存目標的基本完成，全國商品房庫存量已降至3年前水平，這些區域的房價漲幅開始放緩。
10、特色小鎮
作為房地產行業的突圍路徑，特色小鎮成為2017年房地產行業的新“風口”之一。和西方國家相比，我國特色小鎮的建設相對較晚。2014年10月，浙江提出“特色小鎮”概念。此后三年，作為新型城鎮化與經濟轉型升級的重要突破口,特色小鎮建設的熱潮席卷整個房地產行業。截至目前，住建部已公布兩批共403個特色小鎮。
在當前經濟新常態大背景下，特色小鎮作為經濟體制改革、產業升級轉型的樣板試驗田，被視為破解經濟轉型升級和發展新動能轉換問題的重要路徑，同時也為房地產企業提供了轉型的新方向。據不完全統計，包括萬科、恒大、萬達、碧桂園、保利、綠地、富力、華夏幸福、華僑城、時代、奧園、雅居樂等至少12家房企均已參與特色小鎮建設。然而在推進特色小鎮建設的過程中，小鎮建設房地產化、特色小鎮不特色等問題也逐漸凸顯。基于此，住建部等四部委12月聯合發布《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》，并提出“堅持產業建鎮，防止千鎮一面和房地產化”。
