行業集中度提升加劇房企并購，中小房企或將陸續退場
發布時間：2017/10/16 15:14:07 瀏覽次數：5229 來源： 克而瑞咨詢 cjjt-fdc
隨著來自政策層面的各項監管措施不斷加碼，以及龍頭房企的高速增長房地產行業的集中度不斷提升、規模化競爭不斷加劇已成為不爭事實。尤其是30強房企，競爭愈加激烈，入榜的門檻明顯提升。可以預見，由于市場調控壓力的持續和規模房企競爭優勢的體現，未來房企集中度還將進一步提升。
而伴隨著房企規模化比拼與行業集中度提升的是愈演愈烈的并購，強者恒強，這意味著中小房企將面臨著更嚴峻的生存態勢。
一、房企并購的政策誘因
對于一線及二線熱點城市，由于土地供應量的銳減，為抑制過熱的房地產市場，政府對于個人購房施行限購限貸政策；對企業提高了一手土地市場招拍掛的拿地門檻，對房企的規模及經驗的要求越來越高。同時土地市場上出現了物業只租不售的地塊供應，因此越來越多的大中型房企開始通過收購項目公司或中小企業增加土地儲備，盤活存量庫存。
對于三四線城市，房地產市場需去庫存，租購同權政策的實施和細化將更促進房地產市場的穩步發展。房地產市場的政策疊出，對房企資金及抗風險要求更高，有些房企為了增加抗風險能力，出售部分物業或股權。
國內房地產市場的區域冷熱不均、國家政策的變化、房企資金來源限制，意味著未來將有越來越多的房地產企業的并購，未來房地產市場份額將被大型房企及正在急速成長的中型房企所占據，中小型房企將逐步退出市場。在某區域深耕、或有充足的土地儲備或有資金充足的中型房企，將會在激烈競爭的市場中茁壯成長。
二、行業集中度的提升帶來的是房企并購的加劇
2017年上半年，百強房企的銷售均價提升明顯，金額集中度的增速整體高于面積集中度。金額方面，各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較去年上升了10多個百分點。TOP100房企的集中度達到58.1%，占據了中國房地產市場的半壁江山。TOP200房企的集中度也超過6成。面積方面，TOP100和TOP200房企的集中度達到了33.2%和36.9%。
龍頭房企規模快速擴張，與其他房企的規模差距越來越大。大中型房企為獲得土地儲備與規模效益，并購步伐開始提速。
三、房企并購交易金額不斷上升，主要由公司主導
2017年上半年房地產并購交易金額同比增加78.5%，數量增加24.7% ，每例平均交易額在逐步上升，通過傳統招拍掛形式獲得土地日趨困難，大中型房企開始通過收購形式增加土地儲備。
今年在一線城市一手土地市場拿地，異常的困難。由于土地的供應有限，房企對土地熱情不減，政府提高了拿地門檻。在住宅土地出讓中拋棄了原先的價高者得，而是招掛復合，需要對投標企業進行打分。投標者打分的標準包含總資產、住宅開發面積、百強排名，致使拿地的企業都是的大型央企、國企或是規模最大的企業。而在商辦用地，則進行定向的招投標，需有專業的專利和創新經驗等等。
房地產并購交易金額
*只包含中國大陸地區，且不包含企業內部重組型交易
數據來源：普華永道研究報告
土地二級市場的改變，引致大型企業兼并中小型企業，中型企業通過兼并小型企業迅速增長，未來的房地產市場將又掀起一波并購潮，無論是為了獲得以前已獲得的土地，或是為了占據市場份額。
并購交易主要由公司主導，受資金限制私募與個人投資者占比較少；2017年上半年，公司主導的并購交易金額同比增加68.7% 。
就交易金額來看，公司類投資者在2014年之后快速增長，行業內競爭加劇。在地產企業規模和儲地戰爭中，面對激烈的爭搶和尚未下調的招拍掛地價，為了降低成本，控制風險，大多數房企更傾向于在存量市場上進行收并購，行業內并購成為房企增加土地儲備的一個重要方式。
在2014年下半年開始樓市回暖，各大房地產商開始加速擴張土地儲備，土地市場亦隨著房產市場回溫而急速上升，各地地王頻出，而平均地價亦隨之拉升，這一趨勢延續至今。除了交易數量增長導致的交易金額激增之外，土地/物業作為股權收購根本標的，亦令交易金額在樓市火爆的大背景下水漲船高；近年來，百億級并購頻現；由于房地產單個項目投資金額要求越來越高，私募基金和個人投資的金額占比越來越少。
四、并購數量持續增加，行業內部整合成主流
2017年上半年，公司主導的并購交易數量同比增加 11.7%。就交易數量來看，地產行業并購自2014年以來，迅速增長。越來越多的企業通過并購的方式，增加土地儲備，提高規模效應。
由于地產類并購單筆金額越來越高，私募基金和個人投資者主導的地產并購交易越來越少。
房地產并購交易數量
*只包含中國大陸地區，且不包含企業內部重組型交易
數據來源：普華永道研究報告
公司類投資者中，除房企行業間的整合之外，一些資金充沛的大型集團也參與到了地產行業的并購市場中，但在整個地產并購中仍占比不大。值得一提的是，險企近年來紛紛投資地產行業，這主要是考慮到房地產行業整體經營穩定性和較高的預期回報。而在資產荒及資金充裕的情況下，注重長期性和安全性的保險資金紛紛考慮投資國內外優質的不動產。
在目前地產行業競爭加劇的情況下，地產行業內部的整合是目前地產行業并購的主流；而參與地產并購的非地產行業公司則主要為一些資金充沛的大型集團。
大型交易
*交易規模
數據來源：普華永道研究報告
房地產并購市場主要由大型交易拉動，2017年上半年，1億美金以上的地產交易一共82起，數量占交易數量的 39.6%；但交易金額達卻達到 415.6 億美元，約占所有交易總金額的92%；而近年來，大型交易主要由房地產公司驅動，各大房企為擴大規模及增加土地儲備進行行業內的整合；受資金量限制，參與大型并購的非房地產公司數量較少，主要為一些資金充沛的大型公司如保險公司，產業集團等。
大型交易
*交易數量
數據來源：普華永道研究報告
2017年上半年，逾85%的地產并購交易金額集中在華東、中南及華北區域；交易集中核心城市為上海、深圳及北京周邊，約占總交易金額的40%；交易數量的趨勢與金額一致，逾 80% 的交易數量仍集中在華東、中南及華北區域，集中核心城市仍為上海、深圳及北京及其周邊，約占總交易數量的 35% 。
五、小結
未來，房企的分化將呈現以下幾個趨勢：第一，進軍細分市場，比如華夏幸福做產業園區、朗詩專注綠色地產等；第二，深耕區域市場，比如立志不出河南的建業；第三，退出市場，比如浙江廣夏、海德股份等。隨著房地產行業的天花板效應日顯，退出或許也是個不錯的選擇。
